VvE Beheer Den Haag

Dé beheerder voor de kleinere en middelgrote VvE

 

Home

 

 
Van belang voor de VvE
Per 1 mei 2005 zijn in het appartementsrecht een aantal nieuwe wettelijke bepalingen in werking getreden. In deze bijdrage zullen alleen die bepalingen worden besproken, die voor de VvE het meest van belang zijn. Er zal worden stilgestaan bij de mogelijkheid voor de VvE om achterstallige servicekosten op zowel de oude als de nieuwe eigenaar te verhalen. Vervolgens zullen het verplichte reservefonds en de (gewijzigde) manier waarop de splitsingsakte kan worden gewijzigd aan de orde komen. Ten slotte zal worden stilgestaan bij de Handelsregisterwet 2007. De wet is nog niet in werking getreden, maar het is goed om alvast stil te staan bij de gevolgen die deze wet zal hebben voor de VvE.
 
Inwerkingtreding
Een deel van deze bepalingen is ook daadwerkelijk per 1 mei 2005 in werking getreden. Deze bepalingen gelden dus vanaf dat moment voor alle VvE’s. Ten aanzien van de andere bepalingen wordt een driejarige overgangstermijn in acht genomen. Deze bepalingen zullen dan ook per 1 mei 2008 in werking treden. Deze overgangstermijn geldt alleen voor appartementencomplexen waarvan de splitsing heeft plaatsgevonden voor 1 mei 2005. Indien de splitsing op of na deze datum heeft plaatsgevonden, dan gelden deze bepalingen vanaf de splitsingsdatum. Hierna zal per wijziging worden aangegeven vanaf welke datum deze geldt. 
 
Achterstand servicekostenbijdragen
De belangrijkste wetswijziging die per 1 mei 2005 in werking is getreden betreft de mogelijkheid voor de VvE om of de oude of de nieuwe eigenaar aan te spreken op betaling van de achterstand in servicekostenbijdragen. Mocht het gebeuren dat een appartementseigenaar zijn/haar appartement verkoopt en deze eigenaar achterloopt met betaling van zijn/haar servicekosten, dan bepaalt de nieuwe wet dat zowel de oude als de nieuwe eigenaar kunnen worden aangesproken op betaling van deze achterstand.  Hoewel het alleen gaat om de servicekosten van het lopende en het daaraan voorafgaande jaar, is dit gunstig voor de VvE, aangezien de VvE nu kan kiezen wie wordt aangesproken op betaling van de achterstand.
 
Wijziging splitsingsakte
Een belangrijke wetswijziging die per 1 mei 2008 in werking zal treden betreft de manier waarop de splitsingsakte kan worden gewijzigd. Van een dergelijke wijziging kan sprake zijn indien de breukdelen worden veranderd (deze geven aan wat de omvang van de aandelen van de eigenaren in het appartementencomplex is) of indien het reglement van splitsing wordt aangepast. Ook kan een wijziging van de splitsingsakte nodig zijn indien een eigenaar een verbouwing aan zijn appartement wil verrichten die tot gevolg heeft dat de oppervlakte van zijn appartement verandert (aanbouw van balkon of serre).

Volgens de oude wetgeving dienden alle appartementseigenaren en hypotheekhouders (unaniem) hun toestemming te geven voor een dergelijke verbouwing. Ondanks het feit dat de rechter in dat geval om vervangende toestemming kon (kan) worden gevraagd, bleek dit in de praktijk toch een knelpunt te zijn. De gang naar de rechter bleek een te grote stap en een eigenaar kon de besluitvorming op deze manier onnodig vertragen. Vandaar dat de nieuwe wetgeving op dit punt is versoepeld. Ingevolge de nieuwe wetgeving is het voldoende dat tenminste 4/5 van het totaal aantal uit te brengen stemmen met de wijziging van de splitsingsakte instemt.  Let wel: het gaat dan niet om 4/5 van het aantal stemmen dat ter vergadering aanwezig is, maar om 4/5 van het totaal aantal stemmen dat in de splitsingsakte is bepaald. Ook is toestemming van de hypotheekhouders nog steeds vereist. Verder moet de termijn voor oproeping ter vergadering tenminste vijftien dagen zijn en is er een aantal andere bijzonderheden dat in acht moet worden genomen (zie hiervoor artikel 5:139 lid 2 BW). De eigena(a)r(en) die niet met de voorgestelde wijziging instemt, heeft de bevoegdheid de kantonrechter te verzoeken het besluit te vernietigen (zie hiervoor artikel 5:140a BW). Hij moet dit wel doen binnen drie maanden nadat het besluit ter vergadering is genomen. 
 
Reservefonds
Een andere belangrijke wijziging die vanaf 1 mei 2008 in werking zal treden betreft de verplichting van de VvE om een reservering groot onderhoud aan te houden. Uit de praktijk is gebleken dat het bij veel VvE’s slecht was gesteld met het plegen van groot-onderhoud, aangezien daar weinig tot geen geld voor opzij werd gezet. Terwijl dat juist op de lange termijn –voor de instandhouding van het appartementencomplex- wel noodzakelijk is. Dit is dan ook de reden geweest de wet op dit punt te wijzigingen en de instandhouding van een reservefonds verplicht te stellen. De wet bepaalt dat dit fonds moet dienen ‘ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten’, verder worden hieraan door de wet geen andere eisen gesteld.
 
  1) Mocht de nieuwe eigenaar in dit geval worden aangesproken op betaling, dan kan hij dit uiteraard alsnog verhalen op de oude eigenaar.
  2) Het is mogelijk dat de akte van splitsing een grotere meerderheid bepaalt. In dat geval geldt deze grotere   meerderheid.

De VvE kan dus zelf bepalen wat de hoogte is van de reserveringen of ter bestrijding van welke kosten de reservering moet dienen. Ondanks het feit dat de wet daarover niets bepaalt, verdient het aanbeveling om de hoogte van deze kosten te bepalen aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan. Zo’n plan kan worden opgesteld door een bouwkundig adviesbureau dat de onderhoudsstaat van het gebouw opneemt. Aan de hand daarvan wordt bekeken welk onderhoud in de (nabije) toekomst nodig zal zijn en wat voor kosten daarbij komen kijken. Vervolgens wordt een begroting opgesteld voor de komende jaren en worden alle kosten op deze manier zo evenredig mogelijk verdeeld over alle eigenaren (zowel oude als nieuwe eigenaren).
 
Handelsregisterwet 2007
Een andere belangrijke wetswijziging, die directe gevolgen heeft voor de VvE, is de nieuwe Handelsregisterwet 2007. Deze wet is nog niet in werking getreden en heeft op dit moment dus nog geen gelding. Zoals het er nu naar uitziet zal deze wet in juli 2008 in werking treden. Het doel van deze wet is dat het handelsregister zal gaan functioneren als een nieuw, integraal, digitaal basisregister voor ondernemingen en rechtspersonen. Op grond van deze wet dienen ook VvE’s (en het bestuur daarvan) te worden ingeschreven in het Handelsregister. Hierin is met name een (nieuwe) taak voor het bestuur weggelegd.

Uit de praktijk is gebleken dat ook VvE’s met regelmaat deelnemen aan het economisch verkeer, waar vaak grote bedragen mee zijn gemoeid. Om deze reden heeft de wetgever het wenselijk geacht dat voor iedereen duidelijk is wie de bestuurders van een VvE zijn. Dit heeft tot gevolg dat voortaan ook de wijzigingen binnen de VvE, zoals bestuurswisselingen en wijzigingen van de statuten moeten worden doorgegeven aan het Handelsregister. Met andere woorden: de inschrijving moet altijd ‘up to date’ zijn.
Nu doet zich natuurlijk de vraag voor op welke manier de VvE –te zijner tijd- in het handelsregister moet worden ingeschreven. Er is al aangekondigd dat daarbij gebruik zal worden gemaakt van de ‘omgekeerde enquête’. Allereerst zal men gebruikmaken van de gegevens van het Kadaster, aangezien de VvE’s hier staan ingeschreven als gevolg van de splitsingsakte. Op basis van deze kadastrale gegevens zullen de VvE’s worden benaderd. Concreet houdt dit in dat de gegevens uit het Kadaster zullen worden toegestuurd, waarbij aan (het bestuur van) de VvE zal worden gevraagd na te gaan of deze gegevens kloppen. Als de VvE’s niet kunnen worden aangeschreven omdat de gegevens in het Kadaster niet kloppen, zullen VvE’s via publiciteit op de hoogte worden gesteld van de nieuwe inschrijfverplichting. De bestuurder dient daar dus alert op te zijn en te zijner tijd actie te ondernemen.